Asas Percukaian
Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) adalah cukai yang dikenakan atas keuntungan daripada pelupusan harta tanah (rumah pangsa, rumah, kondominium, pangsapuri, ladang, tanah kosong dan lain-lain). Mulai 21 Oktober 1988, cukai ini diperluaskan ke atas keuntungan daripada pelupusan syer dalam Syarikat Harta Tanah.
Menerusi Perintah Cukai Keuntungan Harta Tanah (Pengecualian) 2007 [P.U. (A) 146/2007] Menteri Kewangan telah mengecualikan mana-mana orang daripada semua peruntukan ACKHT 1976 bagi pelupusan aset selepas 31 Mac 2007. Perintah pengecualian tersebut telah dibatalkan mulai 01 Januari 2010 melalui Perintah Cukai Keuntungan Harta Tanah (Pengecualian) 2009 [P.U. (A) 376/2009]. Ini bermakna pelupusan apa-apa aset yang boleh dikenakan cukai mulai 01 April 2007 sehingga 31 Disember 2009 adalah dikecualikan daripada CKHT.
Pindaan Peruntukan ACKHT 1976
Perintah Cukai Keuntungan Harta Tanah (Pengecualian) (No.2) 2009 [P.U. (A) 486]
Menteri mengecualikan mana-mana orang daripada pemakaian Jadual 5 Akta bagi pembayaran cukai ke atas keuntungan yang boleh dikenakan cukai berkenaan dengan pelupusan apa-apa aset yang boleh dikenakan cukai pada atau selepas 01 Januari 2010 jika pelupusan itu dibuat selepas lima tahun dari tarikh pemerolehan aset yang boleh dikenakan cukai. ii. Jika pelupusan aset yang boleh dikenakan cukai dibuat dalam tempoh 5 tahun dari tarikh pemerolehan aset yang boleh dikenakan cukai, Menteri mengecualikan mana-mana orang daripada pemakaian Jadual 5 Akta bagi pembayaran cukai ke atas keuntungan yang boleh dikenakan cukai berkenaan dengan pelupusan yang boleh dikenakan cukai itu pada atau selepas 01Januari 2010 dengan syarat bahawa amaun keuntungan yang boleh dikenakan cukai itu hendaklah ditentukan mengikut formula yang berikut:
A X C B
A ialah amaun cukai yang dikenakan di atas keuntungan yang boleh dikenakan cukai ke atas orang itu mengikut kadar cukai yang berkenaan yang dikurangkan sebanyak amaun cukai yang dikenakan ke atas keuntungan yang boleh dikenakan cukai itu pada kadar lima peratus;
B ialah amaun cukai yang dikenakan ke atas keuntungan yang boleh dikenakan cukai itu mengikut kadar cukai yang berkenaan;
C ialah amaun keuntungan yang boleh dikenakan cukai itu.
Contoh:
ZZ Sdn Bhd membeli rumah kedai pada 24.02.2007 dengan harga RM240,000 dan menjual rumah kedai tersebut pada 04.02.2010 pada harga RM300,000. Tempoh pegangan harta tanah adalah 3 tahun, maka pelupusan tersebut tertakluk kepada kadar cukai 20%. Pendapatan yang dikenakan cukai dengan menggunakan formula di atas adalah seperti di bawah:
RM Nilai balasan 300,000 Tolak: Harga perolehan 240,000 Keuntungan daripada pelupusan 60,000 Keuntungan yang dikecualikan: (60,000 x 20%) - ( 60,000 x 5%) X 60,000 = 45,000 (60,000 x 20%) Keuntungan yang boleh dikenakan cukai : (60,000-45,000) = 15,000 Cukai yang dikenakan: 15,000 x 20% = 3,000 Nota: Kadar cukai secara efektif dikenakan pada kadar 5% ke atas keuntungan pelupusan aset (60,000 x 5% = 3,000).
Kadar Cukai
Berkuat kuasa mulai 01.01.2010 kadar cukai yang dikenakan bergantung kepada tempoh pegangan aset dari tarikh pemerolehan iaitu seperti berikut:-
TEMPOH PELUPUSAN
SYARIKAT (%)
INDIVIDU /PEMASTAUTIN TETAP (%)
Dalam tempoh 2 tahun
30
Dalam tahun ketiga
20
Dalam tahun keempat
15
Dalam tahun kelima dan seterusnya
5
Individu bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap adalah tertakluk kepada kadar berikut:-
KADAR CUKAI (%)
Dalam tempoh 5 tahun
Dalam tahun keenam dan seterusnya
Kadar cukai secara efektif berdasarkan Perintah Cukai Keuntungan Harta Tanah (Pengecualian) (No.2) 2009 [P.U. (A) 486] adalah 5%.
Pegangan dan Remitan Wang Oleh Pemeroleh
Amaun pegangan oleh pemeroleh adalah 2% daripada harga balasan atau kesemua wang balasan, yang mana lebih rendah. Pemeroleh dikehendaki meremitkan amaun tersebut kepada KPHDN dalam tempoh 60 hari daripada tarikh pelupusan. Amaun wang yang diremitkan akan digunakan bagi membayar keseluruhan atau sebahagian cukai dikenakan ke atas pelupus. Dalam keadaan tertentu, KPHDN boleh melanjutkan tempoh masa bagi peremitan tesebut. Jika pemeroleh gagal meremitkan amaun berkenaan, kenaikan 10% dikenakan. Amaun sepatutnya diremit dan kenaikan tersebut merupakan hutang kepada kerajaan dan hendaklah dibayar kepada KPHDN. Walau bagaimanapun KPHDN boleh menggunakan budi bicara untuk meremitkan amaun kenaikan dan membayar balik amaun berkenaan sekiranya telah dibayar.
Kerugian Dibenarkan
Kerugian boleh dibenarkan (allowable loss) bagi pelupusan aset (pelupusan harta tanah sahaja) dalam tempoh lima tahun dari tarikh pemilikan adalah dibenarkan sebagai tolakan daripada keuntungan boleh dikenakan cukai (chargeable gain) dalam sesuatu tahun taksiran. Kerugian daripada pelupusan yang tidak dapat diserap hendaklah ditolak daripada keuntungan boleh dikenakan cukai dari pelupusan aset (pelupusan harta tanah sahaja) lain dalam tahun tersebut atau tahun-tahun berikut sehingga habis diserap. Kerugian tersebut juga hendaklah ditolak daripada keuntungan boleh dikenakan cukai atas pelupusan aset (pelupusan harta tanah sahaja) selepas lima tahun dari tarikh pemilikan dalam tahun tersebut atau tahun-tahun berikut. Bagi pelupusan harta tanah oleh individu, tolakan pengecualian di bawah perenggan 2 Jadual 4 hendaklah dibenarkan terlebih dahulu sebelum membenarkan tolakan kerugian boleh dibenarkan.
Kerugian Atas Pelupusan Aset Yang Berlaku Selepas Tempoh 5 Tahun Daripada Tarikh Pemilikan.
Kerugian atas pelupusan aset yang berlaku selepas tempoh lima tahun daripada tarikh pemilikan tidak boleh ditolak daripada keuntungan boleh dikenakan cukai dalam tahun tersebut dan kerugian tersebut juga tidak boleh di hantar hadapan untuk ditolak daripada keuntungan boleh dikenakan cukai dari pelupusan aset lain dalam tahun-tahun berikutnya [peruntukan di bawah perenggan 33(b) Jadual 2 ACKHT 1976]. Peraturan ini hanya terpakai kepada pelupusan harta tanah sahaja. Kos Sampingan Dalam Pengiraan Keuntungan/Kerugian Perbelanjaan faedah ke atas pinjaman bagi pembelian aset tidak lagi dianggap sebagai kos sampingan dalam pemerolehan aset dan seterusnya perbelanjaan tersebut tidak dibenarkan sebagai potongan. Pengecualian Bagi pelupusan aset oleh individu, amaun pengecualian ditingkatkan daripada RM5,000 kepada RM10,000 atau 10% daripada keuntungan, yang mana lebih besar. Ini terpakai hanya untuk pelupusan harta tanah.
Pengecualian di bawah perenggan 2 Jadual 4 ACKHT ini tidak boleh dibenarkan tolakan terhadap keuntungan daripada pelupusan pertama (pelupusan sebahagian daripada keseluruhan tanah) tetapi dibenarkan tolakan daripada pelupusan kedua apabila kesemua tanah telah dilupus. Peruntukan Peralihan
Relif cukai berkaitan dengan kerugian pelupusan aset yang berlaku sebelum 31.03.2007 dan belum diserap sepenuhnya sebelum pindaan kepada peruntukan seksyen 7 ACKHT, layak dibenarkan di bawa ke hadapan. Relif cukai tersebut dibenarkan ditolak daripada amaun cukai dikenakan daripada pelupusan yang berlaku pada dan selepas tahun taksiran 2010 sehingga diserap sepenuhnya.
Penentuan Syarikat Harta Tanah (SHT)
SHT adalah suatu syarikat terkawal yang mana Nilai Tertentu (NT) tidak kurang daripada 75% daripada Jumlah Aset Ketara (JAK). NT adalah: a. Nilai pasaran harta tanah; atau b. Harga perolehan syer dalam SHT; atau c. Nilai pasaran harta tanah dan harga perolehan syer dalam SHT. JAK adalah agregat: a. Nilai tertentu harta tanah dan syer dalam SHT; dan b. Nilai harta tanah ketara yang lain seperti loji dan jentera, stok, perdagangan, syer selain daripada syer SHT, wang tunai, bank dan penghutang. Semua ini boleh berdasarkan kepada nilai buku bagi maksud menentukan sama ada sebuah syarikat terkawal ialah SHT atau tidak.
Kerugian Atas Pelupusan Syer Dalam SHT
Kerugian atas pelupusan syer dalam SHT tidak boleh ditolak daripada keuntungan boleh dikenakan cukai daripada pelupusan syer dalam SHT dan harta tanah dalam tahun tersebut dan juga tidak boleh dihantar hadapan untuk ditolak daripada keuntungan boleh dikenakan cukai dari pelupusan syer dalam SHT dan harta tanah lain dalam tahun-tahun berikutnya [peruntukan di bawah perenggan 33(d) Jadual 2 ACKHT 1976]. Prosedur Untuk Memfailkan Borang Nyata Cukai Keuntungan Harta Tanah
Borang Nyata yang ditetapkan; Pelupusan sebelum 01 April 2007
Pelupusan mulai 01 Januari 2010
Borang Nyata boleh didapati:
Pengemukaan Borang Nyata
Tanggungjawab Pelupus
Pelupusan sebelum 01 April 2007;
Pelupusan mulai 01 Januari 2010;
a) Bagi pelupusan harta tanah - Perjanjian Jual Beli bersetem/KTN 14A bersetem/Memorandum Pindah Milik bersetem. b) Bagi pelupusan syer dalam SHT - Perjanjian Jual Beli bersetem/Borang 32A bersetem / Resolusi Pengarah / Borang 24 atau sijil syer.
a) Aset yang dilupuskan telah dimiliki lebih daripada lima (5) tahun; atau b) Pelupus membuat pemilihan pengecualian cukai untuk pelupusan kediaman persendirian di bawah Perenggan 9 Jadual 3 (Seksyen 8) ACKHT 1976; atau c) Pelupusan aset adalah dengan cara pemberian tanpa apa-apa balasan di bawah perenggan 12 Jadual 2, ACKHT 1976.
Tanggungjawab Pemeroleh Pemerolehan sebelum 01 April 2007;
Pemerolehan mulai 01 Januari 2010;
Penerimaan Borang Nyata Cukai Keuntungan Harta Tanah
Borang Nyata yang diterima dan diisi dengan lengkap akan diproses. Borang Nyata yang tidak lengkap akan dikembalikan kepada pelupus atau pemeroleh untuk dilengkapkan.
Borang CKHT 1, CKHT 1A atau CKHT 1B yang dianggap tidak lengkap;
Borang CKHT 2 atau CKHT 2A yang dianggap tidak lengkap;
Sekiranya Borang Nyata yang telah dilengkapkan dan diterima oleh LHDNM melebihi tempoh tiga puluh (30) hari (pelupusan sebelum 1 April 2007) atau enam puluh (60) hari (pelupusan mulai 1 Januari 2010) daripada tarikh pelupusan, penalti di bawah subseksyen 29(3) ACKHT 1976 akan dikenakan. Borang Nyata yang lengkap akan diproses dan notis atau sijil perakuan seperti berikut akan dikeluarkan.
Pelupusan sebelum 1 April 2007
Pelupusan mulai 1 Januari 2010
Bayaran Cukai Keuntungan Harta Tanah
Tanggungjawab Pemeroleh Pemerolehan sebelum 1 April 2007
Pemerolehan mulai 1 Januari 2010
Sekiranya pemeroleh menerima CKHT 3 daripada pelupus dan mengemukakan ke LHDNM dalam tempoh enam puluh (60) hari daripada tarikh pelupusan bersama-sama Borang CKHT 2A, pemeroleh diberi konsesi untuk tidak memegang simpan dan meremitkan 2% daripada jumlah wang balasan atau kesemua wang berkenaan yang mana lebih rendah kepada KPHDN. Jika CKHT 3 tidak dikemukakan dalam tempoh enam puluh (60) hari daripada tarikh pelupusan aset, amaun 2% tersebut hendaklah dibayar kepada KPHDN.
Tanggungjawab Pelupus Mengisi CKHT 3, jika memilih untuk mendapatkan konsesi supaya pemeroleh tidak memegang simpan dan meremitkan 2% daripada jumlah wang balasan atau kesemua wang berkenaan. CKHT 3 perlu diisi bagi kes tidak layak dikenakan cukai. Walau bagaimanapun jika di dapati maklumat yang dikemukakan di CKHT 3 adalah tidak benar, pelupus boleh diambil tindakan pendakwaan di bawah seksyen 30 ACKHT 1976 dan jika disabitkan suatu kesalahan boleh didenda tidak melebihi RM5,000.00.
Membayar cukai dalam tempoh tiga puluh (30) hari daripada tarikh Notis Taksiran disampaikan tanpa mengira rayuan terhadap notis tersebut dibuat atau tidak. Walau bagaimanapun, amaun yang dipegang simpan dan diremit oleh pemeroleh di bawah seksyen 21B ACKHT 1976 adalah merupakan sebahagian daripada bayaran cukai yang telah dibuat.
Membuat bayaran dengan mengisi slip bayaran CKHT 501 yang dikeluarkan bersama-sama Notis Taksiran.
Prosedur Bayaran
Bayaran oleh pemeroleh;
Bayaran hanya boleh dibuat di kaunter bayaran LHDNM atau di cawangan-cawangan LHDNM. Bayaran hendaklah dibuat melalui Cek, Kiriman Wang dan Draf Bank berpalang hendaklah dibuat atas nama Ketua Pengarah Hasil Dalam Negeri dan disertakan slip bayaran CKHT 502.
Bayaran oleh pelupus
Bayaran cukai/ baki cukai boleh dibuat; a) LHDNM
Kaunter bayaran LHDNM atau penerimaan bayaran melalui pos. Cek, kiriman wang dan draf bank hendaklah dipalang dan dibayar kepada Ketua Pengarah Hasil Dalam Negeri dan disertakan slip bayaran CKHT 501.
b) Bank Senarai bank serta perkhidmatan yang disediakan adalah seperti di berikut;
JENIS PERKHIDMATAN
CIMB BANK
PUBLIC BANK
RHB BANK
MAYBANK
AFFIN BANK
HONG LEONG BANK
BANK SIMPANAN NASIONAL
POS MALAYSIA
BANK RAKYAT
CITIBANK *
Kaunter
Y
-
ATM
Mesin Deposit Tunai
Y (individu sahaja)
Perbankan Internet
Y (syarikat sahaja)
Perbankan Telefon
Mesin Deposit Cek
Ringkasan tempat bayaran
PEMEROLEH
PELUPUS
Kaunter Bayaran LHDNM
Kaunter Bank Ejen
x
e-Bayaran
Cawangan LHDNM
Slip Bayaran
CKHT 502
CKHT 501
Petunjuk: Y = Ada kemudahan bayaran bayaran x = Tiada kemudahan bayaran
Prosedur Bayaran Balik Cukai Keuntungan Harta Tanah
Bayaran balik kepada pelupus boleh diproses apabila taksiran telah dibangkitkan dan akaun pelupus berbaki kredit (mempunyai amaun boleh dibayar balik). Bayaran balik boleh berlaku dalam keadaan berikut :
Keuntungan atau Kerugian Pertukaran Mata Wang Asing
Sebarang keuntungan daripada pertukaran mata wang asing dalam proses bayaran balik cukai akan dikembalikan kepada pembayar cukai, manakala sebarang kerugian adalah ditanggung oleh pembayar cukai.
